alex_ermak (alex_ermak) wrote,
alex_ermak
alex_ermak

Categories:

Инвестиции в недвижимость: "за" и "против"

Стоит ли инвестировать в недвижимость? Можно ли реально получить стоящую прибыль от таких инвестиций? Какой подход в инвестировании стоит примерять? Вопросы это не простые. Ответы зависят от очень многих факторов. В том числе и от применяемого подхода инвестирования. Первый – это рентный (это сдача жилья в аренду). Второй – спекулятивный (перепродажа квартиры по более дорогой цене).  

Рассмотрим применение этих подходов инвестирования на примере московской квартиры.

Рентный способ инвестиций в недвижимость

Обычно объекты для последующей сдачи приобретают на вторичном рынке, т.к. во-первых, они в принципе готовы для проживания и, в отличие от новостроек, требуют, как правило, лишь небольшого, часто, косметического ремонта, а во-вторых, их можно сдавать с момента приобретения (в отличие от тех же новостроек, где ключи можно ждать от застройщики и месяцы, и годы).

Итак, если купить квартиру за 3 000 000 рублей и 300 000 потратить на ремонт и обстановку, то инвестиция составит 3,3 млн руб. Если эту квартиру сдать за 20 000 рублей, выплачивая 5 000 000, как коммунальные платежи, амортизацию, налоги и т.д., то доход в месяц составляет 15 000 руб.: 0,45% в месяц или 5,45% годовых.

В зависимости от квартиры, ее местонахождения цифры стоимости и доходов будут несколько колебаться, но в целом доходность будет отнюдь не высокой, на арендодателя не обрушится "золотой" дождь.

В принципе, более дешевое жилье будет давать более высокий доход от сдачи, но через некоторое время такое жилье потребует новых инвестиций – или для ремонта для дальнейшей сдачи, или для ремонта под продажу.

Спекулятивный способ инвестиций в недвижимость

Просто перепродажи недвижимости сегодня практически не выгодны, потому что для их рентабельности необходим существенный общий рост цен, которого на рынке уже давно не наблюдается. Инвестиции в недвижимостьПоэтому более подходящим является вариант, когда квартира приобретается на стадии котлована и в дальнейшем перепродается после окончания строительства. В таком случае спекуляция может принести существенные дивиденды.

Например, на этапе планирования района покупается квартира за 3 млнрублей. Через год эта же уже готовая квартира стоит 4 млнрублей. Доход, соответственно, 1 млнрублей или 25% годовых. Также в современных условиях доход от спекуляций с возводимым жильем может составлять и 25-30%

В стоимость возводимого жилья приходиться закладывать и стоимость коммунальных услуг, которая начинает взиматься с собственника задолго до того, как покупатели получают ключи от своих квартир. К этому нужно добавить стоимость оформления нового жилья в собственность.

Конечно, при спекуляциях с возводимым жильем необходимо учитывать риски, связанные с затягиванием срока сдачи объекта, а также с тем, что застройщик может и вовсе "кинуть" своих дольщиков.

Очевидно, что спекулятивный способ инвестиций в недвижимость более прибыльный, чем рентный, но при этом и более рисковый.

Инвестиционная ликвидность

Чтобы жилье приносило доход, оно должно быть ликвидным – обладать определенными качествами. Сама по себе ликвидность – это возможность обращения недвижимости в деньги. Жилье, в принципе, считается ликвидным активом, т.к. спрос на него есть всегда, даже при определенных проблемах в экономике страны.

Инвестиции в недвижимостьЛиквидность объекта обратно пропорциональна времени, которое требуется для его продажи. Таким образом получается, что чем меньше срок, в течение которого продается объект, тем выше его ликвидность.

На ликвидность влияет много параметров, в частности местоположение (транспортная доступность, экология, престижность и т.д.), двор (наличие, благоустройство), тип дома (кирпич, панель, монолит и т.д.), различные характеристики дома (наличие автомобильной стоянки или паркинга, лифта, огороженной территории и т.д.), площадь жилья, планировка, характеристики комнат, окон, состояние жилья и т.д. Важным фактором является цена: снижая ее можно повысить ликвидность.

Налог на недвижимость

Инвестиции в недвижимостьНа эффективность инвестиций в недвижимость безусловно влияет налогообложение. В ближайшие годы в России ожидается принятие закона о новом едином налоге на недвижимость. Он должен заменить существующие налоги на имущество и землю. Согласно новому закону, произойдет отказ от практики взимания налога с инвентаризационной стоимости, которая может отличаться от рыночной в 10 и более раз. Новый налог на недвижимость, скорее всего, будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости, которая, в свою очередь, будет привязана к рыночной цене. Планируемая ставка налога на недвижимость: 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. При этом предполагается, что не налог не будет взиматься с квартир площадью до 55 кв. м и участков до 6 соток. Максимальная ставка предполагается к использованию в случае, если совокупная стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн рублей.

***

Очевидно, что инвестиции в недвижимость оправданы. С одной стороны, доход от инвестиций в недвижимость не самый высокий – золотой дождь на обладателя объекта недвижимости не прольется. Вместе с тем, инвестиции в недвижимость позволяют получать минимум 5% ежегодного дохода при использовании малорискового рентного способа и 25% при использовании спекулятивного способа.

Источник «Потрепедия»: http://www.potrepedia.ru/re/invest.htm


Tags: инвестиции, недвижимость
Subscribe

  • Вот что было в Новосибирске на 9 мая

    По телевизору такое не покажут:

  • Все течет, все изменяется...

    "Почти 40% россиян считают, что президент Владимир Путин выражает интересы олигархов, банкиров и крупных предпринимателей. Это больше чем тех,…

  • Не может быть!

    В прессе ужасные сообщения: "В Кремле не поняли, почему снижается рейтинг доверия Путину. Песков считает, что такого быть не может..."

promo alex_ermak december 23, 2012 21:00 17
Buy for 100 tokens
Похоже, мы становимся свидетелями завершения операции «Евросоюз», которую провернула Германия. Потерпев поражение в двух мировых войнах, эта страна не уняла свои амбиции и нашла мирное решение для установления контроля над Европой. Зачем воевать, убивая своих и чужих граждан, когда…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments