alex_ermak (alex_ermak) wrote,
alex_ermak
alex_ermak

Тонкости аренды жилой недвижимости

Аренда – это форма имущественного договора, при которой собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Синоним слова "аренда" – имущественный найм. Само слово "аренда" происходит от латинского arrendare – отдавать в наем.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (так называемые непотребляемые вещи).

Различают несколько видов аренды: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем.

На рынке аренды недвижимости проводятся операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью. В их основе лежит договор аренды, который определяет конкретное имущество, сдаваемое в аренду.

Договор аренды (найма)

Договор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора – это арендодатель, наймодатель (лессор), физическое или юридическое лицо, предоставляющее свое имущество арендатору, за плату во временное пользование и владение или во временное пользование, и арендатор, наниматель (лесси, посессор, рентер, тенант), физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю.

Договор найма должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора.

Срок договора аренды фиксируется в договоре. Если же срок не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения. При этом, однако, необходимо предупредить другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

          

Договор найма состоит из таких разделов, как предмет договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов (размер арендной платы; порядок внесения арендной платы, сроки, пени в случае просрочки платежа, штрафные санкции в случае нарушения условий договора), срок и условия действия договора, порядок расторжения договора, величина залоговой суммы и способы ее использования, согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (например, всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире), дополнительные условия, адреса, паспортные данные, подписи сторон. К договору найма также прилагаются платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема-передачи объекта договора, опись имущества и, если требуется, дополнительное соглашение. В договоре должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя (свидетельство о праве собственности, договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание).

Согласно договору, наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (указываются пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. При повреждении помещения по вине нанимателя, он должен устранить его за свой счет. Арендатор не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение арендодателя. Также он не может сдавать помещение в поднаем без предварительного письменного согласия владельца недвижимости. По истечении срока договора арендатор обязуется освободить помещение и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Сдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником либо законом и имеет заверенную нотариусом доверенность. Если у сдаваемого внаем помещения имеется несколько собственников, то все должны поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Отсутствие всех собственников допустимо, если представляется их нотариально оформленное согласие на сдачу помещения в аренду. Если помещение сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен или обременен другими договорами аренды, а также, что помещение в споре или под арестом не состоит и не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут и арендовать другие лица, то сведения о них также необходимо вписать в настоящий договор.

К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо особых требований и ограничений. Конечно, он должен быть дееспособен.

Если договор заключается при помощи риэлтора или сотрудника агентства недвижимости, то он должен предъявить паспорт, а также доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства. Паспортные данные должны совпадать с указанными в доверенности. Она должна соответствовать своему сроку действия и иметь подпись генерального директора агентства и печать.

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора производится оплата на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от имени своего агентства.

Аренда жилой недвижимости

На рынке аренды жилой недвижимости представлены такие объекты, как комната, квартира, дом, коттедж, таунхаус, дача. Самым большим рынком аренды жилой недвижимости является рынок квартир.

Аренда квартир

Наем квартиры – это один из видов арендных отношений, при которых одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор найма может быть заключен только между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, с условием использования жилого помещения только для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в поднайм (в пользование другому лицу). В таком случае отношения оформляются договором поднайма с поднанимателем. Важно отметить, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Аренда недвижимостиПоднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК Российской Федерациии. Поднаем жилых помещений государственных (муниципальных) помещений регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, то оформляется договор субаренды.

Цены на наем аренду квартиры зависят от множеств таких факторов как: платежеспособность потенциальных покупателей, площадь квартиры, район, дата постройки, основные детали конструкции, количество комнат в квартире, тип напольного покрытия, встроенные приспособления, бытовая техника, вид из окон квартиры, окна, двор, состояние квартиры, этаж, наличие коньсержа, транспортная доступность и т.д.

В конце 2005 года цены на аренду 1-комнатных квартир в Москве в зависимости от класса жилья составляли 1700 долл./мес. (43 кв.м, 4-й этаж 10-этажного сталинского дома. Кутузовский просп., ст. м. "Кутузовская") – 450 долл./мес. (36 кв. м, 5-й этаж 17-этажного панельного дома, ул. Новороссийская, ст. м. "Люблино"). В послекризисном 2011 году цена на аренду дешевых 1-комнатных квартир в Москве осталась на том же уровне, аренда элитной недвижимости только растет. В последующие годы специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение цен на все категории жилья, что объясняется стабильно высоким спросом на временное жилье в столице. Она притягивает к себе жителей других городов и регионов России. К ним добавляются сами москвичи, нуждающиеся во временном жилье, иностранцы, работающие в столице.

Сегодня типичный арендатор экономичного или среднего жилья – это чаще молодой, энергичный, занятой, современный человек, который снимет небольшую квартиру студий­ного типа в самом центре, на шумной улице, где полно ресторанов, баров, казино. Квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого – молодые люди, как правило, пла­тят из своего кармана. Большие квартиры снимают те, кто может себе это позволить, те, кому эти квартиры не нужны в собственное владение. Главные арендаторы элитных квартир в Москве – это иностран­цы, приезжающие в Россию на­долго. Они чаще всего выбира­ют квартиры в районах, близких к месту учебы детей и недалеко от работы. А школы и садики выбираются, в основ­ном, "языковые".

Французы, как правило, проживают на территории Чистых прудов и Сухаревской, поскольку там расположены "французские" садики и школы. Англоязычные граждане часто снимают жилье в районе Сокола и Октябрьского поля, поскольку эти районы прилегают к англо-американской школе. Очень охотно рассматриваются варианты квартир, расположенных в районе улицы 1905 года. Нередко иностранцы любят селиться в тех районах, о которых они когда-либо читали. К примеру, поклонники Михаила Булгакова стремятся снять квартиру в районе Патриарших прудов. Очень любят Арбат с прилегающими улочками. Успехом также пользуются бульвары, где расположены бывшие доходные дома (улица Сре­тенка 6, Большая и Малая Никитские улицы с сохраненной стилистикой фасадов). Однако эти дома должны быть, как минимум, реконструированы, иметь чистый подъезд, желательны консьерж или охрана. Кроме того, снимают квартиры с окнами, выходящими на набережные (Фрунзенская, Смоленская), рассматривают районы Нескучного сада (Ленинский проспект). Большим успехом пользуются первые дома по Тверской улице. Особенно – Тверская 9, так как большая часть окон сдаваемых квартир в этом доме смотрит на Кремль. Некоторые предпочитают довольно отдаленные места (жилой комплекс "Алые паруса"), но с хорошим микроклиматом, развитой инфраструктурой, где имеются комната ребенка, фитнес-клуб, развлекательные центры и проч.

Представители Азии предпочитают жить в окружении своих соотечественников, организуя небольшие диаспоры. Часто они снимают коттеджи в новых коттеджных поселках по 5-7 домиков, расположенных на Западе и Северо-западе в живописных природных зонах.

При аренде важна не только цена, но и то, каким образом будет проходить оплата. Сразу нужно заплатить два-три размера месячной ренты – один за месяц вперед, один в качестве залога и один в качестве агентского вознаграждения, если в сделке участвует третья сторона. По договоренности с арендодателями залог можно разбить на две части. Иногда хозяева могут предложить докупить недостающую бытовую технику в счет оплаты аренды.

При заключении сделки стоит торговаться, так как некоторые хозяева сначала выставляют квартиру дороже, но потом постепенно снижают цену, видя, что жилье не сдается. Однако, некоторые арендодатели торопятся сдать квартиру и сразу ставят цену, за которую жилье уйдет в первый же день (с арендой такой квартиры не стоит медлить).

В любом случае не стоит хвататься за первый подвернувшийся под руку вариант. Лучше осмотреть несколько квартир и понять, что сколько стоит.

Распространенный вариант мошенничества с арендой – договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. Как только ремонт доделан, клиента выселяют и сдают квартиру по более высокой цене. Поэтому нужно подписывать договор, в котором четко прописано, что нельзя будет повысить цену и выселить в течение определенного срока.

Признаками арендной аферы является:

– низкая цена аренды;

– "собственник" соглашается на любые условия арендатора;

– не предлагается заключить договор;

– арендодатель не является собственником и действует по доверенности;

– арендодатель показывают ксерокопии документов на квартиру и рукописную доверенность.

Кроме долгосрочной аренды бывает аренда посуточная и почасовая.

Источник «Потрепедия»: http://www.potrepedia.ru/re/arenda.htm

Tags: недвижимость
Subscribe

  • Телесуть :)

    Который раз попадаю на телерекламу: «Я, Геннадий Малахов, каждый вечер втираю!.. » Избранное блога «Записки электрического…

  • Реклама: юмор, смешные пародии и анекдоты

    Журнал «Лиза» и «Отдохни» объединились. Новое издание получило название «Отдохни с Лизой». Готовится прямая…

  • Реклама: юмор, смешные пародии и анекдоты

    Женщины с красивыми руками помогают рекламировать браслеты, кольца, лак для ногтей. Женщины с красивыми ногами помогают рекламировать чулки,…

promo alex_ermak december 23, 2012 21:00 17
Buy for 100 tokens
Похоже, мы становимся свидетелями завершения операции «Евросоюз», которую провернула Германия. Потерпев поражение в двух мировых войнах, эта страна не уняла свои амбиции и нашла мирное решение для установления контроля над Европой. Зачем воевать, убивая своих и чужих граждан, когда…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments